個人信貸

多數人一生當中會辦理的最大額貸款就是房貸,關於房貸有10件小事情可以跟各位分享,只要有幾個小觀念,貸款可以更加順利。

 

1. 個人財力及信用

財力在房貸當中,最重要的是「薪資所得」,大概每100萬的借款,需要5000-6000的薪資,貸款金額在1000萬左右,薪水至少要有5-6萬,但是銀行不一定會全部薪水都認列繳貸款,打折扣的幅度每間銀行都不同,比較保守來看,5-6萬的薪資,房貸大概在700左右應該都沒有問題。而薪資所得能夠維持在同一間公司至少半年,最好一年以上,銀行才會比較好認列。

其他現金存款、股票、基金等當然都有加分效果,那當下存入大筆現金有幫助嗎?銀行可是聰明的很!至少要三個月都有維持一定金額,最好是半年以上,銀行比較會認列財力,有的銀行也認列現金存款作為所得,譬如100萬的存款,可以認列成16萬的薪資所得,當然這筆存款得在該銀行存著才算,同樣要有一定的時間,通常也是三個月到半年以上。

銀行都會調聯徵紀錄,確認借款人信用狀況,舉凡信貸、車貸、卡債、信用卡遲繳紀錄、辦理信用卡、調紀錄次數等等都會影響銀行評分,卡債、遲繳紀錄都不用說,跟金額大小無關,只有要有紀錄就會被減分,貸款條件就會變差甚至不貸!不可不注意!特別要提醒的是調聯徵紀錄,短期內不能有太多調聯徵紀錄,所以在辦理房貸的過程中,最好不要辦理會用到聯徵紀錄的事情,譬如辦理信用卡或是送好幾家銀行申請各種貸款,超過三次以上,銀行會認為是不是紀錄不良?不然短期內為何要申請這麼多家銀行都沒有辦理貸款?同樣也是扣分。

 

2. 長短年限貸款跟寬限期

現在房貸最久可以辦到40年,究竟是貸款20年好?還是要貸款40年好?舉例來說,假設都是借款400萬,年利率2%,年收入50萬:

 

20年貸款:還款本金每年約20萬元、利息每年約8萬元

每年可支配所得:50-20-8=22萬元

 

40年貸款:償還本金每年約10萬元、利息每年約8萬元

每年可支配所得:50-10-8=32萬元

 

寬限期只繳息不繳本金:400*2%=8萬元

每年可支配所得:50-8=42萬元

 

差異性在於現金流的多寡,20年本利攤是現金流最少的例子,而寬限期是現金流最多的例子,多出來的現金若是能創造高於銀行利息的收益,當然就很值得先保留現金在手,延後還給本金。簡單說銀行收2%的利息,假設創造10%的收益,相抵扣之後還有8%的淨收益。相對的,40年期的貸款總利息一定會比20年貸款總利息高出一截,這要看個人規劃來做選擇,如果沒有能力創造更高收益,建議還是還給銀行的好。

 

3. 利率、成數、估價

買賣物件貸款,會以估價或成交價兩者低的為準,貸款通常是8成,但如果個人條件很好,譬如高所得、軍公教等,很有可能將成數往上5%-10%,我通常都說估價看房子本身價值,成數或利率就是要看個人的狀況,因此保持好的信用紀錄、累積一定的資產或財力,貸款的時候都會加分。

 

4. 銀行人員

我們面對辦理貸款的銀行專員是業務性質,工作就是找到要借款的人,借款人皆是正常的狀況,他們會比借款人還想把錢借出去,因為業務性質的工作有業績壓力!所以專員跟借款人在同一陣線上,有什麼利率、成數、還款方式、寬限期、違約金、年限等等需求,甚至自己的財力狀況、收入等等,都可以跟銀行專員一起討論,讓專員為你評估該銀行最適合的方案,當然能不能申辦通過,要看後面的審查單位,這兩個單位是互相制衡,銀行專員在外衝鋒陷陣找尋業績,審查單位則是協助銀行保護資金。

 

5. VIP

一般的銀行大概都有VIP的方案,通常存款在該銀行100-300不等,就有機會成為該銀行的VIP客戶,VIP客戶在辦理貸款的時候,利率、成數等條件都會有些空間可以談,但通常是加點分用,不可能原本最高貸款500萬,變成貸款1000萬或是利率一減就減1%。

 

6. 信用卡

如果沒有辦理過信用卡,可以去辦一張信用卡,在銀行界如果完全沒有往來或聯徵紀錄,有時候也是扣分的狀況,因為銀行等於沒辦法評估,辦一張信用卡,加個油、吃個飯就好,這也是一種長期累積信用的方法!有些銀行還會提供給卡友的各種卡友專屬貸款方案,加上信用卡大多免年費,持有一張信用卡,就算很少使用,應該也不至於負擔大太成本。

 

7. 每家銀行都不同

我常說銀行跟朋友是一樣的,跟朋友借錢,不同時期跟每個朋友,能夠借的金額、利率或各種條件一定不同,銀行也是一樣的狀況,貨比三家不吃虧,可以多問問各家銀行自己的貸款需求,選擇適合自己的銀行方案即可,當然是指初步評估,送件出去就會調聯徵紀錄囉!

 

8. 錦上添花

銀行不是慈善事業,財力好、信用好,銀行才願意借你錢,就是借款人有錢,銀行才要借錢出去,所以說錦上添花,錢出去收不回來,對於銀行而言就是損失,你不想損失,當然銀行也不想損失,所以一定要長期累積自己的財力、信用狀況,將自己打造成「錦」,銀行就會願意「添花」了。

 

9. 好負債和壞負債

貸款就是負債,負債有兩種,一種好,一種壞,好負債能夠創造收益,帶來收入,所以開公司借錢周轉經營,個人貸款投資,都可以算得上好負債。壞負債則是貸款消費,借錢買台跑車耍帥,借錢吃喝玩樂,消耗完就沒有東西,這種就不理想。不管是哪種貸款或負債,一定要很清楚知道自己貸款的目的、規劃是什麼?不然就會徒增許多困擾事了。

 

10. 設定與信託

房貸設定最理想就是一筆,如果轉貸或增貸讓銀行設定成一筆貸款即可,如果設定成兩筆以上,以後轉貸或增貸的時候,可能會遇到一些麻煩,因為銀行會認為借款人一定是缺錢,才會借款多次,設定多筆,錦上添花的機會就會下降,其他舉凡民間設定、信託等等,對銀行來說都是忌諱,甚至立刻去解除後但也留下紀錄,有的銀行也不願意承作貸款,不可不慎啊!

 

以上10點,給想要辦房貸的鄉親參考囉!

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引用自: http://mib23.pixnet.net/blog/post/215132144-%E3%80%90%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%80%91%E6%88%BF%E5%B1%8B%E

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張忠翰

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